苦楽園の不動産の事なら、苦楽園エステート

不動産売却の成否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。
売却力は重要な指標であり、最近であればインターネットを積極的に活用した売却プランを提示できるかどうかは注目すべきポイントです。
フットワークの良さや、営業担当者との相性も考慮すべきだと思いますが、最も重要なことは「売主様の利益を最優先に考える会社かどうか」という一点に尽きると私たちは考えています。

オンライン無料査定

不動産売却や住み替えを考え始めたら、まずは“オンライン無料査定”で所有不動産がどれくらいの価格で売れるかを査定してみましょう。
売却金額の目安を知ることで、住み替えに必要な次のステップを具体的に考えることができるようになります。
住宅ローンの残債がある物件を売るにはどうしたらよいか、諸費用をどのくらい見込めばよいかなどについても、ご提案させていただきますので、お気軽に“オンライン無料査定”をご活用ください。

机上査定

近隣相場、直近の取引事例などによって所有不動産の価格査定を行います。
現地調査を行うことなく、スピーディに査定価格をお伝えすることができますが、あくまでも目安の価格となります。

訪問査定

実際に現地調査を行って、室内、付帯設備の状態などを細部まで確認します。
役所調査、権利関係の調査等も行い、近隣相場、直近の取引事例、現在の売出し事例をもとに、精度の高い査定価格を算出します。

査定価格については、おおむね3ヶ月以内に売却できる金額を想定してご提示しています。
実際に売却活動をスタートする「売り出し価格」については、売主様のご希望を十分に伺った上で、ご提案させていただきます。

媒介契約

正式に不動産売却をご依頼いただくには、媒介契約の締結が必要となります。査定価格、売り出し価格、売却活動の具体的な内容について納得いただいた上で、下記の媒介契約の中から1つをご選択いただきます。

専属専任媒介契約

・「レインズ」物件登録は5日以内
・1週間に1回以上文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することもできません。

専任媒介契約

・「レインズ」物件登録は7日以内
・2週間に1回以上文書で業務状況を報告

特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能です。

一般媒介契約

・「レインズ」物件登録の義務なし
・業務状況の報告義務はなし

複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができます。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。

インターネットが普及していない時代においては、物件情報をすべての不動産会社に通知することが難しかったため、
一般媒介契約を締結し、複数の不動産会社の持つネットワークを活用することに大きなメリットがありました。
しかし、現在では「レインズ」に物件情報を登録すれば、すべての不動産会社に情報が流れる仕組みになっているため、
一般媒介契約のメリットはほとんど無くなっています。

“不特定多数の方に売却を知られたくない” という場合を除いて、専任媒介契約をお勧めしています。
下記の図のように、売主様がＡ社に売却を依頼する（媒介契約を締結する）と、Ａ社は不動産流通機構ＲＥＩＮＳ（レインズ）に物件情報を登録します。 ※1 登録された物件情報は全国の不動産会社に公開され、それぞれの不動産会社が抱えるお客様に紹介されていくことになります。 1社に売却を依頼することで、全国の不動産会社が販売活動を行ってくれる仕組みになっているのです。

レインズと不動産流通の仕組み

『信頼できる不動産会社を1社選び不動産売却の窓口とする。』『ＲＥＩＮＳ（レインズ）を通じて全国の不動産会社の販売力を活用する。』これが、早期売却・高値売却を実現するための秘訣です。ＲＥＩＮＳ（レインズ）を活用せず、物件情報を囲い込む不動産会社にはくれぐれもご注意ください。自社の利益ではなく、売主様の利益を最優先に考える会社かどうか、慎重に見極めることが大切です。

※1　ＲＥＩＮＳ（レインズ）への物件登録は宅地建物取引業法で義務化されています。（一般媒介契約の場合を除く）

売却活動

弊社では、売主様の不利益につながる「物件情報の囲い込み」は一切行っていません。
媒介契約の締結と同時にレインズ登録を行い、不動産会社間の全国ネットワークを最大限に活用いたします。
積極的なオンラインプロモーションを展開することで、早期売却を実現いたします。

主な売却活動

登録会員へ新着物件メール配信
登録会員へ推奨物件としてご紹介
不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録
自社サイトへの物件掲載
物件周辺へのポスティング実施

営業活動報告

専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、売主様に対して売却活動内容の報告を書面で行います。
報告内容については、下記の内容となります。

反響状況

購入希望者からの反響や内覧状況について、件数・対応状況・成約可能性などについてご報告いたします。

競合・市場状況

売出し事例、成約事例、不動産市場の動向等についてご報告いたします。

一般媒介契約

オンラインプロモーションの追加実施、ポスティングやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画についてご提案させていただきます。売却チャンスを逃がさないためにも、価格変更のタイミングについても検討いたします。

売買契約

通常、購入希望者から「購入申込書」を正式受領した段階で、価格条件、引渡し条件等についての交渉が開始されます。
詳細条件の交渉で、売主様、買主様双方が合意に至ったときは、不動産売買契約を締結することになります。

売買契約時に必要なもの

権利証
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
売買契約書貼付印紙代
本人確認書類（運転免許書、パスポート等）
仲介手数料の半金分（別途消費税及び地方消費税）

決算・引渡し

売主様は、残代金を受領する決済日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算など、契約時に約束した状態にしておかなければなりません。
買い替えの場合などでは、売却代金受取り後、数日間の引渡し猶予を買主様に了承してもらうケースもありますので、事前にご相談ください。

残代金を授受・鍵の引渡しを行ったら、直ちに法務局で所有権移転登記の申請を行わなければなりませんので、決済は平日の午前中に行うことが一般的です。
ここでは簡単に決済の流れを確認していきましょう。

決算の流れ　その1

物件の最終確認

決済を行う前に、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
契約書に定めた条件で引渡しが行われるかどうかを最終確認します。